Das städtebauliche Sanierungsrecht

Das städtebauliche Sanierungsrecht ist im Kapitel "Städtebauliche Sanierungsmaßnahme" in den §§ 136 ff des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Das Sanierungsrecht des BauGB enthält ein sachlich, räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht. Es findet in rechtlicher Hinsicht auf städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Anwendung, deren einheitliche und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt und durch die in einem Gebiet städtebauliche Missstände wesentlich vermindert werden bzw. die zwecks Verbesserung abgebaut werden.

Grundsätzlich beginnt die Sanierung mit der vorbereitenden Untersuchung bzw. der förmlichen Festlegung eines Gebietes als Sanierungsgebiet durch Satzung der Stadt/Gemeinde (Sanierungssatzung).

Am 29.10.1997 hat der Stadtrat der Stadt Meuselwitz die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Meuselwitz Altstadt" als Satzung beschlossen. Diese Sanierungssatzung ist am 13.06.1998 mit der Bekanntmachung im Amtsblatt Boten von der Schnauder rechtsverbindlich in Kraft getreten. Die 1. Änderung der Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes "Meuselwitz-Altstadt“ zwecks Gebietserweiterung, Fortsetzung und Aktualisierung der Sanierungsmaßnahmen (Sanierungsziele) wurde am 25.11.2021 vom Stadtrat der Stadt Meuselwitz beschlossen und wurde ortsüblich am 11.12.2021 bekannt gemacht.

Mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung löst das BauGB ein zeitlich beschränktes Sonderrecht aus, das für alle Beteiligten gilt. Dies gilt für die Stadt Meuselwitz ebenso wie für die privaten Grundstückseigentümer, Geschäftsleute und auch Mieter. Das Gesetz verpflichtet die Kommune, dafür Sorge zu tragen, dass die Sanierungsziele in einer überschaubaren Zeit (ca. 10 Jahre) im öffentlichen wie im privaten Bereich verwirklicht werden.

Weiter gelten mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung die speziellen bodenrechtlichen Vorschriften des Sanierungsrechtes. So wird vom Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke eingetragen.

Diese Eintragung dient ausschließlich der Information aller Grundstückseigentümer und jedes anderen, der Grundstücksinteressen im Sanierungsgebiet hat. Sie wissen damit, dass ihre Maßnahmen mit der Stadt Meuselwitz abgestimmt werden müssen.

Dieses ist vom Gesetzgeber im BauGB geregelt worden. Durch diese Vorgehensweise sollen Fehlinvestitionen weitgehend ausgeschlossen werden. Der Sanierungsvermerk dient insofern dem Schutz der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Der Sanierungsvermerk hat nur hinweisenden Charakter.

Er ist keine Grundstücksbelastung im Sinne des Grundbuchrechtes und hat damit keine Rangstelle im Grundbuch. Finanzierungen, für die Sicherheiten im Grundbuch gestellt werden müssen, oder andere Belastungen in den Grundbüchern können weiterhin erfolgen. Nach dem Abschluss der Sanierung werden die Sanierungsvermerke wieder gelöscht. Durch die Eintragung und die Löschung entstehen den Grundstückeigentümer/innen keine Kosten.

Auskunftspflicht

Im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige Berechtigte gegenüber der Stadt/Gemeinde oder dem Sanierungsträger Auskunftspflicht.

Damit alle privaten und öffentlichen Maßnahmen während des Sanierungszeitraumes von der Stadt/Gemeinde aufeinander abgestimmt werden können, ist es erforderlich, Informationen über die sanierungsrelevanten Vorhaben der Bürger/innen, d.h. die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zu erhalten.

Genehmigungspflicht

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht gem. den §§ 144 und 145 BauGB.
Für die Wirksamkeit des Vorhabens benötigen Grundstückseigentümer daher eine schriftliche Genehmigung der Stadt/Gemeinde - die sog. Sanierungsrechtliche Genehmigung.

Abschluss der Sanierung

Formell wird eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme mit der förmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung abgeschlossen. Für einzelne Grundstücke kann aber der Abschluss der Sanierung bereits vorher erklärt werden (§ 163 BauGB).

Sanierungsgebiet

Geltungsbereich der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes à Karte Sanierungsgebiet

Sanierungssatzung

Sanierungsatzung "Meuselwitz Altstadt" à Sanierungssatzung

Sanierungsrechtliche Genehmigung à Antrag Sanierungsrechtliche Genehmigung

Sanierungsrechtliche Genehmigungen sind u.a. erforderlich für

• Kauf und Verkauf von Immobilien
• Grundschuldbestellungen (Hypotheken, die im Grundbuch eingetragen werden)
• Nutzungsänderungen
• Instandsetzungen und Sanierungen, die den Wert erheblich steigern
• Alle Bauvorhaben – Errichtung und Abbruch von Gebäuden
• Grundstücksteilungen oder –Vereinigungen
• Befristete Miet- und Pachtverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
• Baulasterklärungen

Wie laufen Antrags- und Genehmigungsverfahren ab?

Kauf und Verkauf von Immobilien:

• Voraussetzung ist ein gültiger, vom Notar beurkundeter Kaufvertrag über eine Wohnung/ein Haus/ein Grundstück
• Der Notar stellt einen schriftlichen Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags.
• Wenn die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, wird ein Genehmigungsbescheid erteilt, der dem Notar zugesendet wird. Der Bescheid ergeht kostenfrei.
• Der Notar kann nun die Eintragung der neuen Eigentümer beim Grundbuchamt beantragen.

Hinweis:

Nach Vorliegen der erforderlichen Unterlagen (im Original!) hat die Stadt/Gemeinde 1 Monat Zeit, um die Genehmigung zu erteilen oder zu versagen.  Ggf. kann diese Zeit durch die Erteilung eines Zwischenbescheids verlängert werden. Dieses kommt jedoch nur in Ausnahmefällen vor. Nach Ablauf dieser Zeit gilt die Genehmigungsfiktion, d.h. die Genehmigung gilt als erteilt. Im Normalfall wird die Genehmigung jedoch zeitnah erstellt.

Grundschuldbestellungen / Aufnahme von Hypotheken

• Voraussetzung ist i.d.R. eine gültige, vom Notar beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde.
• Der Notar stellt einen schriftlichen Antrag auf Genehmigung der Eintragung der Grundschuld.
• Dem Antrag ist eine Erklärung des Notars oder des Antragstellers beizufügen, aus der hervorgeht, aus welchem Grund die Hypothek aufgenommen werden soll (i.d.R. ist dies die Kaufpreisfinanzierung).
• Wenn die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, wird ein Genehmigungsbescheid erteilt, der dem Notar zugesendet wird. Der Bescheid ergeht kostenfrei.
• Der Notar kann nun die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen.

Hinweis:

Nach Vorliegen der erforderlichen Unterlagen hat die Stadt/Gemeinde 1 Monat Zeit, um die Genehmigung zu erteilen oder zu versagen. Ggf. kann diese Zeit durch die Erteilung eines Zwischenbescheids verlängert werden. Dieses kommt jedoch nur in Ausnahmefällen vor. Nach Ablauf dieser Zeit gilt die Genehmigungsfiktion, d.h. die Genehmigung gilt als erteilt. Im Normalfall wird die Genehmigung jedoch zeitnah erstellt.

Wichtig:

Die Unterlagen vom Notar oder die Erklärungen und ausgefüllten Formulare sind im Original oder als beglaubigte Kopie bei der Stadt/Gemeinde einzureichen. Eine Übersendung der Unterlagen per Email reicht nicht aus. Für die Ausstellung eines Bescheids ist die Vorlage der Unterlagen per Post notwendig.

Steuerliche Vergünstigungen

Steuerliche Vergünstigungen für private Eigentümer/innen

Gefördert werden Sanierungsmaßnahmen, die zur umfassenden Behebung von baulichen, energetischen und gestalterischen Mängeln und Missständen und zur nachhaltigen Verbesserung des Nutzwertes beitragen.

Als Förderung besteht die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Abschreibung gemäß §§ 7h/10f/11a EStG.

Maßnahmenbeispiele:

• Instandsetzung von Fassaden, Dächern, Wänden
• wärmedämmende Maßnahmen
• Erneuerung von Fenstern
• Schaffung barrierefreier Zugänge
• Herstellung von Belichtungen
• technische Optimierung der Heizungsanlage

Die Maßnahmen müssen den Sanierungszielen entsprechen.

Instandsetzungs- und Modernisierungsverträge

Ablauf einer privaten Modernisierung:

1. Beratungsgespräch durch die Stadt Meuselwitz
2. Kostenberechnung bzw. Kostenvoranschläge als Kostenermittlung sind seitens der Eigentümer/innen zu erbringen und einzureichen.
3. Sicherung zur Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen - Der Antrag ist bei der Stadt Meuselwitz formlos einzureichen
4. Einholung von Genehmigungen - Ein Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung gem. §144 BauGB ist bei der Stadt Meuselwitz zu stellen.
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag - Vor Beginn des privaten Bauvorhabens ist zur Sicherung der Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen ein Vertrag mit der Stadt/Gemeinde zu schließen. (In Ausnahmefällen kann ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn genehmigt werden).
6. Private Sanierungsdurchführung - Die Durchführung der Sanierung erfolgt innerhalb der im Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag vereinbarten Frist.
7. Ausstellen einer Bescheinigung für das Finanzamt - Zur Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen gemäß § 7h/10f/11a EStG wird die Stadt/Gemeinde dem Eigentümer (Bescheinigung Estg Antragsmuster) nach vertragsgemäßem Abschluss der Modernisierung zur Vorlage beim Finanzamt eine Bescheinigung ausstellen. Diese Bescheinigung ist kostenpflichtig.

Sanierungsvermerk im Grundbuch

Mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung gelten die speziellen bodenrechtlichen Vorschriften des Sanierungsrechtes.

So wird vom Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke eingetragen.

Diese Eintragung dient ausschließlich der Information aller Grundstückseigentümer und jedes anderen, der Grundstücksinteressen im Sanierungsgebiet hat. Sie wissen damit, dass ihre Maßnahmen mit der Stadt Meuselwitz abgestimmt werden müssen.

Dieses ist vom Gesetzgeber im BauGB geregelt worden. Durch diese Vorgehensweise sollen Fehlinvestitionen weitgehend ausgeschlossen werden. Der Sanierungsvermerk dient insofern dem Schutz der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Der Sanierungsvermerk hat nur hinweisenden Charakter.